ЕВРОРЕМОНТ

Каталог статей

В Одессе цены на жилище не падают, это все бакс

Каждую недельку одесский рынок недвижимости устанавливает новейшие рекорды. Падение продаж и понижение цен впечатляет. Открытые источники инфы все почаще публикуют объявления о срочной продаже "единичек" за 12—25 тыщ либо "двушек" за 20—30 тыщ. Таковых цен Одесса не знала, по последней мере, с 2005 года.

Естественно, эти числа далеки от средних, но они во многом отражают сегодняшнее состояние рынка, также порог, до которого он может обвалиться. Вопросец лишь в том, продолжится падение либо нет? Вопросец непраздный. От него зависит будущее тыщ одесситов — покупателей и продавцов жилища.

Замдиректора АН "Президент" Людмила Соколова не отрицает, что ситуация непростая, но считает, что все еще может поменяться: "На самом деле, квартир, которые продаются в 2—4 раза дешевле прежней стоимости, не настолько не мало. Их менее 10-ка в каждом из районов, на которые риелторы делят город, а по всей Одессе и 100 не наберется. Понижать стоимость продавцов принуждает не лишь срочность реализации, да и качество жилища. При детализированном ознакомлении оказывается, что за 20 тыщ продается, скажем, квартира без ремонта на 5-ом этаже "хрущевки", где, к тому же, протекает крыша. На неплохую "однушку" стоимость, обычно, держат".

Меж тем в стоимости, хотя и различными темпами, падают большая часть объектов. С начала года средняя стоимость "вторичного" метра свалилась на 15—25%, при этом крупная часть падения пришлась на октябрь-ноябрь. Тогда аналитики связывали это с падением спроса, обусловленным тем, что банки заморозили выдачу депозитов. Этот фактор обусловил "высококачественное", другими словами реальное снижение цены. Но не он один воздействовал на цены. "Больше всего по цифрам в объявлениях стукнуло колебание бакса", — продолжает Лариса Витальевна. — Люди рассчитываются за жилище "американцем", но значительную часть доходов получают в гривне, следовательно, ориентируются конкретно на нее. Потому ежели квартира стоила 100 тыщ, а сейчас — 80, то это не означает, что настоящая стоимость свалилась на 20%, ведь бакс за это время укрепился на 50%. В общем, не столько подешевело жилище, сколько подорожал бакс".

Подтверждают это и расчеты аналитиков. По данным консалтинговой компании SV Development цены в баксах свалились на 20%, а вот в гривнях — выросли на 5%.

НОВОСТРОИ УСТУПЯТ ЕЩЕ. Подобная ситуация на рынке новостроев. Большая часть объектов держат прежние цены — общепризнанный застройщиками минимум себестоимости составляет 850—1000 "зеленоватых". Но маленькая часть все таки дает метр уже по 550—650 баксов. И тут опять-таки виноват скачок южноамериканской валюты. "По нашим оценкам, количество объектов по заниженным ценам составляет 15—20% от всего предложения на рынке, — ведает директор Research Development Company Олег Никифоров. — Застройщики этих объектов, обычно, кредитовались в гривне и заключали контракта с подрядчиками опять-таки в гривне. Потому их стоимость в нацвалюте не поменялась, а в пересчете на баксы свалилась наиболее чем в полтора раза. Ежели же предположить, что скоро восстановится курс 5:1, то "выгодные" метры быстро подтянутся до обычного уровня 850—1000 баксов".

По мнению независящего аналитика Ярослава Цуканова, возможность снизить цены в баксах является суровым конкурентноспособным преимуществом: "Тем, кто не желает поделить участь 80% замороженных строек, придется уступать покупателям еще 20—30%. Строители могут себе это дозволить, тем паче что в ноябре резко подешевели цемент, арматура, рабсила". По оценкам аналитиков, настоящие издержки застройщиков снизились на данный момент на 15—20%", — убеждает эксперт.

"ВТОРИЧКУ" Выручат КРЕДИТЫ. По мнению Людмилы Соколовой, ситуация на вторичном рынке скоро обязана стабилизироваться. "С начала декабря наблюдается некое оживление продаж, связанное с тем, что почти все люди успели снять средства с депозитов, но боятся держать их дома, а поэтому отыскивают, куда бы вложить. В ближайшее время таковых клиентов стало еще больше. К тому же рано либо поздно НБУ снимет либо смягчит ограничения по выдаче кредитов и спрос восстановится, а прямо за ним — и цены", — выразила надежду спец.

Предсказывать развитие рынка первичной недвижимости куда труднее. Беря во внимание неутешительные прогнозы развития украинской, ну и мировой индустрии в наиблежайшие полгода, можно предположить, что стоимость на стройматериалы продолжит падать. Минимум себестоимости квадратного метра, который еще не так давно составлял 850—1000 баксов, сейчас достиг 700—800 "зеленоватых", а в предстоящем может свалиться еще более. В это время немногие "гривневые" застройщики, которые заключили подрядные контракта в нацвалюте, сумеют с выгодой для себя продавать метры даже за 500 "зеленоватых".

КАК Изменяются ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В ОДЕССЕ

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Район ноябрь декабрь

Центр 2800 2750

Молдаванка 1300 1250

Слободка 1000 950

Котовского 1000 900

Фонтан 2800 2750

Черемушки 1100 1050

Таирова 1050 1050

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК Средняя стоимость предложения/разница с концом ноября (в тыс. баксов за квартиру)

Район 1-ком. 2-ком. 3-ком.

Центр 60/-2 108/-7 148/-12

Молдаванка 52/-4 77/-5 93/-5

Слободка 48/-4 65/-6 91/-7

Котовского 44/-3 58/-4 67/-7

Фонтан 80/-6 125/-8 162/-9

Черемушки 50/-6 67/-7 84/-8

Таирова 56/-3 72/-5 89/-7

Данные: газета "Авизо", риелторские компании. Расчеты "Сейчас".

МНИМАЯ РАССРОЧКА

В расчете, что клиенты клюнут, некие стройфирмы стали продавать квартиры в еще неготовых домах в рассрочку. Но притом извратили само понятие: рассрочка подразумевает, что человек, внеся маленькую сумму, получает продукт, пользуется им, а разницу стоимости беспроцентно возмещает в течение пары лет. А тут, уплатив 10—30% первого взноса, остаток инвестор должен погасить помесячно либо поквартально до введения дома в эксплуатацию, т. е. покупкой не пользуется, пока полностью не возместит ее стоимость.

"Это не рассрочка, а всего только один из графиков погашения платежей, который существовал постоянно, а на данный момент для рекламы подхвачен почти всеми застройщиками и выдается за новшество, — говорит ведущий спец по недвижимости компании RED Руслан Кизлайтис. — Настоящая рассрочка покажется нескоро. Во-1-х, у большинства строителей нет средств, чтоб без роли инвесторов возводить дома. Во-2-х, им невыгодно оформлять их на себя — придется платить налоги".

"Единственное новшество в том, что фиксируются цены в гривнях, без права увеличения. Но не верю, что таковая мнимая рассрочка сильно поможет торговцам неготовых домов оживить спрос", — считает независящий аналитик Ярослав Цуканов.

АРЕНДА ПРОДОЛЖАЕТ ПАДЕНИЕ

Кризис запустил центробежное движение — уволенные и урезанные в зарплатах иногородние покидают Одессу. Они высвобождают сотки наемных квартир, обеспечивая доселе невиданное богатое предложение "дешевки" и понижение цен.

"Сейчас" удостоверилась: всего за 200—250 баксов нетрудно снять неказистую "единичку" на окраинах, тогда как два месяца назад по таковой стоимости предлагалась разве что коммуналка в неблагополучном районе и без ремонта, а обычное жилище стоило 400 "зеленоватых". Правда, ежели пересчитать в нацвалюте, то $400 в октябре приравнивалось 2400 гривен, а сегодняшние $250 — это 2000 грн. Так что падение пока не настолько велико.

Совместно с тем, налицо улучшение свойства услуг. Ежели ранее клиент "бегал" в поисках квартиры, то сейчас приходится подсуетиться обладателям. По словам менеджера АН "Регионал" Лены Малаховой, стремясь привлечь неизменных квартирантов, хозяева сами делают косметический ремонт, а другие даже ставят бытовую технику — от каминов до стиральных машин, проводят веб, кабельное телевидение. А все для того, чтоб удержать стоимость.

А вот те, кто опустил стоимость до 250 баксов и ниже, обычно, не могут предложить высококачественное жилище. "Не стоит обольщаться таковыми ценами, — говорит брокер АН "Лавина" Лена Конопацкая. — Это будет "привет из СССР" — минимум мебели, древняя сантехника, нехорошие обои. Такие квартиры снимают, в основном "заробитчане", заехать семьей и жить там некомфортно. Но можно договориться, чтоб сделать ремонт в счет аренды. На данный момент клиенты условия диктуют, и ежели так далее пойдет, до февраля цены и на солидные квартиры свалятся на $50—100".

Похожие прогнозы дает и директор АН "Аякс" Денис Егизарян. Он считает, что даже при стабильном долларе аренда в наиблежайшие месяцы подешевеет на 10%.

Категория: Мои статьи | Добавил: kil69 (10.11.2009)

Просмотров: 577 | Рейтинг: 0.0/0